Einige Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, die sie vermietet haben, haben diese Immobilien schon sehr lange im Bestand, oftmals ist es so, dass hier die Abschreibung abgelaufen ist.
Es besteht dann die Überlegung, die Immobilie innerhalb der Familie vorzugsweise an den Ehepartner zu veräußern, sodass dieser dann in Höhe des Kaufpreises wiederrum Anschaffungskosten hat und dadurch eine Abschreibung wieder möglich wird.
Dieses Modell der Immobilienschaukel innerhalb der Familie und der Immobilienschaukel zwischen einer Privatperson und von ihm selbst gegründeten Unternehmen hat 2022 und 2023 massiv bei den Empfehlungen von Finanzdienstleistern, etc. zugenommen.
Im Endeffekt rechnen sich jedoch diese Immobilienschaukeln nahezu in keinem der angedachten Fälle.
Um hier einen Verkauf innerhalb der Familie tatsächlich umzusetzen bedarf es der echten Bezahlung des Immobilenkaufpreises, da ansonsten hier doch Steuerhinterziehungsgesichtspunkte ganz stark in den Vordergrund rücken.
Ausgangspunkt dieser Überlegungen ist oftmals, dass die Immobilie, für die es keine Abschreibungen mehr gibt, jetzt beispielsweise einen Verkehrswert von zwei Millionen Euro hatte.
Wenn nunmehr die Immobilie an einen Familienangehörigen verkauft wird, wird es in Zukunft wieder eine Abschreibung geben.
Es muss allerdings dann dieses Mitglied den Kaufpreis tatsächlich auch bezahlen und dem Käufer aus der Familie muss klar sein, dass er innerhalb der nächsten zehn Jahre die Immobilie nicht verkaufen sollte, da es ansonsten zur Aufdeckung stiller Reserven führen wird.
Es müssen also zwei Voraussetzungen gegeben sein:
Kaufpreisbezahlung und Haltefrist von wenigstens zehn Jahren.
Wenn dann nunmehr auch noch die Notar- und Grundbuchvollzugskosten hinzugerechnet werden, wird man schon sehr genau rechnen müssen, damit sich das Ganze hier überhaupt noch rentiert.
Bei der Gründung einer eigenen GmbH & Co. KG sollte einem klar sein, dass hier die Einbringung in die GmbH & Co. KG durchaus mit einem höheren Sachwert möglich ist.
Dann wird es aber in den allermeisten Fällen so sein, dass hier dann Betriebsvermögen begründet wird, sodass dann in Zukunft der Verkaufserlös zwischen Buchwert und Verkaufspreis anzusetzen ist.
In zahlreichen Fällen kommt es nunmehr dazu, dass das Finanzamt die Einlagenwerte und die Verkaufspreise schon sehr intensiv hinterfragt, da hier ein entsprechendes Immobilienhopping zu vermeiden ist.
Bei mehreren Berechnungen unterschiedlichster Immobiliensituationen mit einer Haltesituation zwischen 10 bis 20 Jahren hat sich eher die Ertragssituation nachteilig entwickelt.
Wenn die Begleitkosten wie Immobiliensachverständigengebühren, GmbH-Gründung, Eintragung der GmbH und der KG und die jährlichen Steuerberaterkosten jeweils noch mit hinzugerechnet werden, stellt sich schon sehr stark die Frage, inwieweit das Ganze überhaupt noch rentabel sein soll.
Für die allermeisten Wohnimmobilien kann nur der Tipp gegeben werden – Finger weg von der Einbringung von Wohnimmobilien in Immobilien GmbH & Co. KGs mit dem Ziel Abschreibung zu erhöhen und Einkommen zu reduzieren.
Dies wird nur bei sehr, sehr langjährigen Investments möglich sein bzw. bei Immobilien, die aller Voraussicht nach die nächsten 30 bis 50 Jahre im Familienbesitz bleiben werden.
Bei der gesamten Immobilienschaukel ist auch jeweils besonders mit zu berücksichtigen, dass Grund und Boden im Gegensatz zu den Immobilienwerten Haus, nicht abschreibungsfähig ist.
Bei einer durchgeführten Recherche in Bezug auf die Aufsplittung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Immobilie kommt man immer häufiger zu dem überraschenden Ergebnis, dass sich der größere Wertanteil des Kaufpreises auf den Grund und Boden bezieht, der so und so nicht abschreibungsfähig ist.
Also die schlichten Berechnungen, in den unterschiedlichen Empfehlungsforen, eine Immobilie für 2,5 Millionen zu kaufen, um dann die Ava aus 2,5 Millionen zu bekommen, ist extrem unsinnig.
Wer dies in epischer Breite nachlesen will, kann dies in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom 21.02.2023, Nummer 44, Seite 25 unter dem Artikel: „Jagd nach Steuervorteilen kann ins Verderben führen“ von Herrn Volker Lohmann.