In Zeiten in welchen daran gedacht wird, die Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer zur Finanzierung verschiedenster politischer Zwecke zu erhöhen, tragen sich immer mehr Personen mit dem Gedanken, dass sie im Rahmen einer sogenannten vorweggenommenen Erbfolge zur Reduzierung von Erbschafts-/Schenkungssteuer, ihre Immobilien auf die nächste Generation übertragen wollen.
Die lebzeitige Übertragungssituation wird im Wesentlichen durch mehrere Gründe bedingt, die wir nachfolgend darstellen.
Oftmals ist die Schenkung von Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und aber auch landwirtschaftlichen Betrieben die größte Vermögensverfügung die vorgenommen wird.
Im Einzelnen mehrere erb- und schenkungssteuerliche Überlegungen:
Verschenken von Miteigentumsanteilen
Aufgrund der massiv gestiegenen Immobilienwerte in Bayern und der positiv gestimmten Prognose, dass die Immobilienwerte in Bayern weiterhin ansteigen werden, gerade in den Hotspots wie München, Nürnberg und Augsburg überlegen sich viele Immobilieneigentümer, dass sie um die zukünftigen Wertsteigerungen bei den nicht inflationsbereinigten Freibeträgen von Ehepartnern von 500.000,00 €, Abkömmlingen von 400.000,00 € und Enkelkindern von 200.000,00 € dadurch auffangen wollen, dass sie bereits jetzt Bruchteile ihrer Immobilie im Rahmen von Schenkungen oftmals bezeichnet als vorweggenommene Erbfolge auf Ehepartner und Kinder übertragen wollen.
Es ist festzuhalten, dass zahlreiche Notariate keine steuerliche Beratung vornehmen und auch keine Beratung vornehmen, ob und inwieweit die Übertragung des Eigentums überhaupt sinnvoll ist.
Die Übertragung von Bruchteilseigentum ist sinnvoller aus der Sicht des § 16 Erbschaftssteuergesetz.
Dies soll anhand eines kleinen Beispiels demonstriert werden:
Die Eheleute sind im Güterstand der Zugewinngemeinschaft verheiratet und haben zwei Abkömmlinge.
Einer der Ehepartner hat ein Mehrfamilienhaus welches an Privatpersonen bzw. Gewerbetreibende vermietet ist.
Die Immobilie hat einen Wert von 3 Millionen Euro und zwar ermittelten Grundbesitzwert gemäß den Mitteilungen der Gutachterausschüsse der Stadt München bzw. der Stadt Augsburg.
Der Ehepartner überträgt somit 1/6 auf seinen Ehepartner, dies bedeutet, dass damit der Freibetrag von 500.000,00 € ausgenutzt wird und er überträgt jeweils 2/15 auf seine beiden Abkömmlinge.
Es wurde hier der Freibetrag gemäß § 16 Erbschaftssteuergesetz in Höhe von 400.000,00 € bei den Kindern ausgenutzt.
Derselbe Vorgang kann dann nach Ablauf von 10 Jahren wiederholt werden. Dies bedeutet, dass pro Übertragungsvorgang einfach durch die Bruchteilsaufteilung jeweils 1,3 Millionen Euro alle 10 Jahre in der Familie übertragen werden können.
Es ist allerdings zu beachten, dass hier durch diese Schenkung von Miteigentumsanteilen eine Miteigentümergemeinschaft entsteht.
In einigen Publikationen wird fälschlicherweise die Auffassung vertreten, dass bei jeder Miteigentümergemeinschaft von Gesetzeswegen Einstimmigkeitsprinzip herrschen würde.
Um hier jedwede Diskussion, auch aufgrund rechtlich unzutreffender Basis zu vermeiden, ist es absolut notwendig hier eine Regelung in Bezug auf die Miteigentümergemeinschaft vorzunehmen.
Zusätzlich ist jedem klar, dass aufgrund der Miteigentümergemeinschaft jeder Miteigentümer in der Lage sein wird die Immobilie in die Teilungsversteigerung zu bringen, um hier seinen geschenkten Anteil an der Immobilie zu Geld machen zu können.
Es ist daher absolut erforderlich, dass der Schenkende mit den Beschenkten eine Miteigentümervereinbarung trifft, dass die Entscheidungsbefugnis über Aus- und Umbauten, Vermietungen, Leerstand, Modernisierung, etc. beim Verschenkenden liegt.
Als zweiter wesentlicher Bestandteil ist festzuhalten, dass eine Vereinbarung getroffen wird, dass eine Auseinandersetzung und insbesondere eine Teilungsversteigerung ausgeschlossen wird.
Es darf hier keinesfalls eine schwäbische Sparsamkeit oder eine bayrische Knausrigkeit dahingehend gegeben sein, dass die Miteigentümervereinbarung und der Ausschluss der Teilungsversteigerung nicht in das Grundbuch eingetragen wird.
Absolut entscheidend ist, dass beide Regelungen grundbuchrechtlich abgesichert sein müssen.
Wohnungsrecht bzw. Nießbrauch
Ein probates Mittel zur Altersabsicherung des Schenkers und auch gerade im Hinblick auf die Verwaltung der Immobilie, ist die Regelung eines Nießbrauches notwendig.
Mit der Regelung eines Nießbrauchs wird geregelt, dass der Schenker als Nießbraucher sozusagen wirtschaftlich das Sagen im Bezug auf die Immobilie hat und alles in wirtschaftlichen Dingen so bleibt wie bisher. Im Ausgangsfall des Mehrfamilienhauses bleibt der Schenker Vermieter, er führt die Reparaturen durch, er nimmt die Mieten ein, er kann weiterhin die Abschreibung bei sich in vollem Umfang geltend machen.
Der beschenkte Ehepartner und die beschenkten Abkömmlinge sind sozusagen einfach unjuristisch ausgedrückt nur Bruchteilseigentümer auf dem Papier und haben nichts zu sagen.
Der Nießbraucher hat das Recht, die Immobilie zu vermieten, leer stehen zu lassen bzw. aber auch selbst in der Immobilie zu wohnen.
Im Hinblick auf den Nießbrauch ist festzuhalten, dass es sehr viele unterschiedliche Arten des Nießbraches gibt.
Die oftmals ausgeübte Handhabung hier nur wenige Sätze in der notariellen Urkunde über den Nießbrauch zu verlieren zeigt von einer Unerfahrenheit bei der Beratung/Gestaltung von Übergabeverträgen.
Das Wohnungsrecht unterscheidet sich vom Nießbrauchsrecht dahingehend, dass der Wohnungsberechtigte nur selbst bzw. seine Familienangehörigen in den verschenkten Immobilienvermögen wohnen dürfen, er darf keine Vermietung vornehmen.
Die Ausformulierung eines Wohnungsrechts ist generell etwas aufwändiger als die Formulierung eines Nießbrauchs. Es muss exaktes geregelt werden auf was sich das Wohnungsrecht bezieht. Es müssen hier die zusätzlichen Nutzungsrechte mitgeregelt werden.
Der Hinweis auf diese, sehr sorgfältige Regelungssituation die aus einer nahezu nunmehr 40-jährigen Beratungstätigkeit der Erbrechtskanzlei Eulberg & Ott-Eulberg herrührt, die zahlreiche unglücklich gestaltete Wohnungsüberlassungen mit schlecht ausformulierten Wohnungsrechten, dann zum Teil in gerichtlichen Verfahren betreiben mussten.
So hatten wir beispielsweise Fälle, in welchen das Wohnungsrecht dahingehend ausformuliert war, dass die überlebende Ehepartnerin an dem von uns bislang gemeinsam bewohnten Einfamilienhaus das Wohnungsrecht bekommt. So war es im notariellen Überlassungsvertrag vermerkt.
Leider waren hier nicht geregelt die Gartennutzung und die Garagennutzung. Diesbezüglich eröffnete sich ein langjähriger Rechtsstreit.
Weitere Beispiele aus dem Gruselkabinett der unglücklichen Formulierungen:
Ich räume meinem Ehepartner das lebenslange Wohnungsrecht an den von uns genutzten Wohnräumen im Anwesen xx ein. So war die Formulierung bei einer Immobilie die bestand aus Wohnräumen, einer Schwimmhalle, einer Hobbywerkstatt und einer Dreifach-Garage und einem Garten.
Es kam dann zu einem nahezu ein Jahrzehnt andauernden Streit darum, in welchem Umfang der Wohnungsberechtigte die Immobilie nutzen dürfe.
Aus diesem Grund muss eine perfekte, sehr intensive und sorgfältige Ausarbeitung des Wohnungsrechts erfolgen. Die oftmals gehandhabte Hoppla Hopp Regelung vor dem Hintergrund, man wird sich schon irgendwie in der Zukunft vertragen, funktioniert eben auf Dauer nicht.
In zahlreichen Übergabeverträgen fehlt auch die Regelung was ist, wenn der Wohnungsberechtigte in ein Seniorenheim/Seniorenresidenz oder Pflegeheim umzieht. Bleibt dann die Immobilie sozusagen blockiert, stehen die Räume leer, bleiben diese leer stehen etc. Diese unsauber gelösten Problemstellungen beschäftigen oftmals Jahre lang die Gerichte. Es muss eine klare Regelung her, dass beispielsweise wenn der Wohnungsberechtigte für mehr als 12 Monate die Immobilie verlassen hat und aufgrund eines medizinischen Gutachtens feststeht, dass er in die Immobilie dauerhaft und auch nicht teilweise und auch nicht zu Besuchszwecken zurückkehren kann, dass dann das Wohnungsrecht gegen Abfindungszahlung, monatliche Zahlungen oder auch umsonst erlischt. In nahezu allen Verträgen die wir in den letzten Jahren in Streitfällen vorgelegt bekommen haben, fehlt die Regelung wer dann für die Räumung, Sanierung der Wohnrechtsräumlichkeiten verantwortlich ist.
Der ehemalige Qualitätsslogan Made in Germany findet sich auf jeden Fall nicht in den allermeisten Schenkungsverträgen.
Zusätzlich ist dann zu regeln, ob dann nach dem Erlöschen des Wohnungsrechts der beschenkte Eigentümer die Immobilie verkaufen darf und wie dann beispielsweise geschuldete monatliche Zahlungen sicherzustellen sind.
Rückforderungsrechte
Rückforderungsrechte und vorweggenommene Erbfolge in Form von Immobilienschenkungen im Familienkreis fristen ein Schattendasein.
Gerade die Ausformulierung von Rückforderungsrechten ist eine der elementaren Bestandteile von Grundstücksschenkungen.
Es gibt unzählige Formulierungen für Rückforderungsrechte.
Die Formularsammlungen kennen mehr als 1000 Varianten unterschiedlichster Rückforderungsrechte und deren zivil- und erbschaftssteuerlicher Auswirkungen.
An dieser Stelle können wir nicht sämtliche Probleme von Rückforderungsrechten auflisten. Minimum sollten enthalten sein Rückforderungsrechte, wenn der Beschenkte die Immobilie, die er im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge erhalten hat verkauft, beleiht, wenn gegen ihn die Zwangsvollstreckung eingeleitet werden sollte, wenn er vor den Schenkern versterben sollte bzw. wenn er die Grundsätze der beiden gesetzlichen Regelungen wie GEG bzw. FitFor2055 nicht beachten sollte.
Gleichfalls ist zu regeln, ob und inwieweit das Rückforderungsrecht nur höchstpersönlich erklärt werden kann, oder auch durch einen Vorsorgebevollmächtigten bzw. durch einen Betreuer.
Pflegebedürftigkeit im Alter, Rückforderung wegen Verarmung
Bei den allermeisten Übergabeverträgen wurde nicht ausreichend geregelt die Situation der Pflegebedürftigkeit und dem Fall, dass der Schenker nicht über ausreichend Mittel verfügt zur Bestreitung der Pflegeheimkosten.
Es bedarf klarer Regelungen für diese Situation. Es muss abgeklärt werden, ob und inwieweit hier ausschließlich Rückforderungen gemäß § 528 innerhalb von 10 Jahren geltend gemacht werden dürfen oder ob diese Frist zu verlängern ist.
Gerade dann wenn die Schenker einen adäquat komfortablen Lebensabend genießen wollen ist festzuhalten, dass zahlreiche Pflegeheime den Anforderungen an adäquaten Lebensstil doch deutlich vermissen lassen.
Die Realität sieht leider dergestalt aus, dass wir oftmals Pflegeheime haben bei welchen sich zwei Bewohnern Räumlichkeiten zwischen 14 bis 20 qm aufteilen. Wer dies nicht will muss über ausreichend Einkommen bzw. Vermögen verfügen.
Dies bedeutet auch, dass hier die Rückforderungsrechte entsprechend ausgestaltet werden müssen, um hier ggf. wieder an Vermögen zu kommen.
Pflegeverpflichtung und Vorsorgevollmacht
Beide Regelungen haben im Endeffekt nichts aber auch gar nichts miteinander zu tun. Leider wird in vielen juristischen Publikationen dies miteinander vermengt.
Eine Vorsorgevollmacht ist lediglich ein Instrumentarium um ein Betreuungsverfahren zu vermeiden und eine rechtliche Vertretung sicherzustellen. Eine Vorsorgevollmacht bedeutet in keinster Weise das der Vorsorgebevollmächtigte auch pflegeverpflichtet ist. Eine Pflegevereinbarung hat mit einer Vorsorgevollmacht nichts aber auch gar nichts zu tun.
Pflegeverpflichtungen und Vorsorgevollmacht führen im Regelfall nicht zu einer Reduzierung bei der erbschaftssteuerlichen Betrachtung.
Sämtliche Ansätze hier eine steuerliche Berücksichtigungsfähigkeit diesbezüglich hinzubekommen sind in den letzten Jahren von den Gerichten abschlägig beschieden worden.
Ehegemeinschaftliches Testament, Erbvertrag, vorweggenommene Erbfolge und daraus resultierende Rückforderung
Sie erkennen sofort, ob der jeweilige Berater/Beraterin sorgfältig bei der Übergabe arbeitet, wenn er notwendigerweise nach ehegemeinschaftlichen Testamenten und Erbverträgen fragt. Es ist nämlich so, dass wenn die Eheleute ein Berliner Testament errichtet haben indem sie sich gegenseitig auf den ersten Versterbensfall zu Alleinerben eingesetzt haben und die Kinder als Schlusserben eingesetzt haben, dann kann zwar der überlebende Ehepartner eine Immobilie verschenken, wobei allerdings dann der Schlusserbe oder die Schlusserben gegenüber dem Beschenkten einen Herausgabeanspruch haben.
Gleiches trifft zu bei der Erbfolge durch Erbverträge.
In Deutschland müssen mehrere 10.000 Schenkungsverträge rückabgewickelt werden, da bei der Ausarbeitung und dem Vollzug der Übergabeverträge diese Problemstellungen nicht beachtet worden sind.
EU-Erbrechtsverordnung und deutsch/türkisches Konsularabkommen
Es ist festzuhalten, dass die EU-Erbrechtsverordnung an sich nicht auf lebzeitige Immobilienschenkungen anwendbar ist, jedoch das anzuwendende Erbrecht Konsequenzen diesbezüglich hat.
Heiß diskutiert werden derzeit die Fälle in denen ein deutscher Schenker mit ehemaligem Wohnsitz in Deutschland, der eine in Deutschland gelegene Immobilie verschenkt hat, dann ins Ausland zieht zum Beispiel USA, Singapur, Indien, Großbritannien bzw. Schweiz aber auch Italien und somit hier wegen dieser Immobilie dann die erbrechtlichen Konsequenzen des ausländischen Erbrechts eintreten werden.
Es ist hier eine detaillierte Regelung zu treffen.
Auswirkung von Immobilienschenkungen auf Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche
Hier ist festzuhalten, dass wenn der Erblasser innerhalb von 10 Jahren vor seinem Ableben eine Immobilie verschenken sollte, dann dadurch benachteiligte pflichtteilsberechtigte Personen hieraus Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend machen können.
Deswegen ist es immer entscheidend zu prüfen: liegt hier überhaupt eine Schenkung vor oder liegt hier eine gemischte Schenkung vor oder liegt hier ein vollentgeltlicher Grundstücksüberlassungsvertrag vor, in Form eines Nießbrauchbestellungsvertrages in Verbindung mit Wart- und Pflege- und Geschwistergleichstellungsgeldern.
Wenn hier eine Schenkung vorliegen sollte, kann dies zu Pflichtteilsergänzungsansprüchen führen wobei über die sogenannte Abschmelzung die Immobilie jedes Jahr um 10 %, d.h. 1/10 hinsichtlich des Wertes reduziert wird.
An dieser Stelle wird aber darauf hingewiesen, dass wenn die Immobilie überlassen wird mit Nießbrauch und Wohnungsrecht, dass dann eine Abschmelzung nicht stattfindet und zudem die 10 Jahresregelungen nicht greift.
Gleichfalls ist festzuhalten, dass bei Schenkungen an den Ehepartner es keine 10 Jahres Regelung gibt.
Die Gestaltung von Schenkungsverträgen von Immobilien in Bezug auf Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche muss sorgfältig detailliert durchgerechnet werden.
Der jeweilige Berater muss in der Lage sein, eine zutreffende rechtssichere Grundstücksbewertung vorzunehmen. Dies bedeutet, dass jeder Erbrechtler minimum die Kenntnisse für eine Ein- bzw. Mehrfamilienhausbewertung haben muss.
Übertragung und Steuerbefreiung gem. § 13 Abs. 1 Nr. 4a bis c Erbschaftssteuergesetz
Die Übertragung eines Familienwohnheims an den Ehepartner ist steuerfrei. Die Übertragung eines Hauses bzw. das Vererben an Kinder bezüglich des Familienheims ist unter besonderen Voraussetzungen auch steuerbefreit. Es ist daher jeweils die Frage zu stellen, ob und inwieweit hier tatsächlich lebzeitigte Überlassungen notwendig sind oder, ob beispielsweise die Verfassung einer ordnungsgemäßen detailliert ausgestalteten testamentarischen Regelung die Variante ist.
Die Erbrechtskanzlei Eulberg & Ott-Eulberg berät Sie sowohl in zivil- als auch steuerlicher Hinsicht bei der Immobilienübertragung.